Qué gastos hay que prever al comprar una vivienda
Comprar una vivienda implica mucho más que pagar el precio pactado con el vendedor. Además del importe de la compraventa, hay un conjunto de gastos asociados —impuestos y honorarios profesionales— que, sumados, suelen representar entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de la vivienda. No presupuestarlos correctamente es uno de los errores más habituales al planificar una compra.
El gasto principal, con diferencia, es el impuesto que grava la transmisión del inmueble. A partir de ahí, hay tres gastos de gestión que aparecen prácticamente siempre: la notaría, que formaliza la escritura pública de compraventa; el registro de la propiedad, que inscribe la nueva titularidad; y la gestoría, que se encarga de liquidar impuestos y presentar la documentación ante los organismos correspondientes. Si la compra se financia con hipoteca, se añade además el coste de la tasación del inmueble, que el banco exige para fijar el importe máximo a financiar.
IVA + AJD (vivienda nueva) frente a ITP (segunda mano)
La fiscalidad de la compra depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Una vivienda nueva —en su primera transmisión, normalmente del promotor al comprador— tributa por el IVA, con un tipo general del 10% (4% para vivienda de protección oficial), al que se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la formalización de la escritura ante notario.
Una vivienda de segunda mano —transmitida entre particulares— no tributa por IVA, sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que sustituye tanto al IVA como, en la práctica, reduce el peso del AJD en este tipo de operaciones. El ITP suele ser porcentualmente más alto que el IVA, por lo que, a igualdad de precio, comprar sobre plano o vivienda nueva puede salir fiscalmente más barato en algunas comunidades, aunque no siempre es así.
ITP y AJD por comunidad autónoma
Tanto el ITP como el AJD son impuestos cedidos a las comunidades autónomas, que pueden fijar su propio tipo dentro de los márgenes establecidos por la normativa estatal. Esto hace que el mismo precio de vivienda genere una factura fiscal distinta según dónde se ubique el inmueble. Esta tabla recoge tipos orientativos de algunas comunidades:
| Comunidad autónoma | ITP (segunda mano) | AJD (vivienda nueva) |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 0,75% |
| Cataluña | 10% | 1,5% |
| Andalucía | 7% | 1,2% |
| Comunidad Valenciana | 10% | 1,5% |
| País Vasco | 4% | 0,5% |
| Media nacional orientativa | 8% | 1,5% |
Tipos orientativos a modo de referencia general. Algunas comunidades aplican tipos reducidos para menores de cierta edad, familias numerosas o viviendas de protección oficial; consulta siempre la normativa vigente de tu comunidad antes de presupuestar la compra.
Además del impuesto, recuerda reservar partida para notaría (una escala orientativa en torno al 0,1%-0,5% del precio, con un mínimo habitual de varios cientos de euros), registro de la propiedad (típicamente algo menor que la notaría) y gestoría (un importe fijo habitual de varios cientos de euros), además de la tasación si vas a financiar la compra con hipoteca.